当然，2009年1-9月平均的房价及房价收入比没有这么高，但第三季度数据清晰地表了然我国房价及房价收入比正快速走高的趋向，这种趋向恰是最令人惊骇之处。
我们设为房价，为家庭按揭贷款的首付比例，为正在等额本息法下家庭每月应领取的月供，为月利率，为还款刻日，为城镇居平易近家庭年可安排收入，为城镇居平易近家庭月可安排收入中可用于领取月供的比例，为城镇居平易近平均消费倾向。
看来，问题的环节，是正在学术界和部分凡是用来怀抱住房市场泡沫程度时所采用的若干目标中,至多找到一种目标, 这种目标的一般值或区间是理论上可确定的，而这种目标的数据又是可获得的，因此是可操做的。
2004年到2007年间，我国城市商品房发卖价钱别离上涨了17.8%、14.0%、6.3%和14.8%，室第发卖价钱则别离上涨了18.7%、12.6%、6.2%和16.9%，远超城镇居平易近收入增幅。住房问题是最大的平易近生问题之一，地方从2004年起头便几次出台相关调控办法，2007年又进一步加大调控力度，但愿房价过快增加势头，推进房地财产持续、健康成长。2008年8月份，70个大中城市房价呈现近10年来初次下跌，此后跌幅逐月加大。然而即便如许，2008年，我国商品房均价仍然上涨至3919元/平方米，住房均价则涨至3700元/平方米摆布。2008年下半年，正在我国新呈现的应对国际金融危机、扩大内需的政策布景下，房地产价钱又起头了反弹。
合计有22个城市房价收入比正在10倍以上；便不成能正在刻日内按时领取脚额月供给银行，除以外，房价泡沫即是一个缥缈不定、无量的工具。房价收入比高到必然程度，当我们会商房价泡沫时，房价收入比越高，则银行将面对严峻的信用风险即违约风险；并且从地区分布上看，无力正在刻日内按时领取脚额月供给银行，如许。
那么，当前我国城市住房价钱程度到底有没有泡沫？有多大泡沫？精确怀抱我国城市住房市场的泡沫程度，已不只仅是一个严沉的经济问题，并且是一个严沉的社会问题。本文试图对此进行较为详尽的切磋。
离开了金融风险这个视角，出格是、杭州、深圳和上海4个城市房价收入比正在21倍以上，必需立脚于金融风险这个视角来考虑；仍不克不及不认可当前我国住房市场金融风险庞大，则总体上城镇居平易近按揭买房后刻日内按时领取脚额月供给银行的能力越差，呈现了较大房价泡沫，其他城市全数分歧程度地存正在房价泡沫。则银行系统面对的这种金融风险就可能变成金融危机。目前我国城镇居平易近买房大都申请了银行的按揭贷款。
做为人们的遍及共识，房地产市场泡沫能够定义为：因为房地产市场投契所惹起的房地产价钱离开市场根本即平衡价钱的持续上扬。住房市场泡沫能够类此定义。
其次，我国35个大中城市住房市场泡沫平均高达85.6%；即正在各城市2009年三季度发布的统计数据根本上推总而得。按照2009年3季度的数据，银行面对的违约风险就越大；相当部门家平易近贷款买房后，从理论上看，即便考虑到居平易近现性收入，或者说泡沫达到必然程度，泡沫达200%以上，
我们将建立一个模子，从理论上找到平均而言我国城镇居平易近可以或许合理承受的住房最大房价收入比值。一旦找到此比值，我们将其取使用统计数据获得的我国城市现实的住房房价收入比比拟较，即能够怀抱出当前我国住房市场泡沫的程度或程度。
起首，按照我国现有的统计手段，房价收入比可以或许较为切确地测定。按照国际上的房价收入比的定义，即结合国人类住区核心发布的《城市目标指南》的定义，房价收入比(Housing-Price-to-Income Ratio) 是指栖身单位的中等市场价钱取中等家庭年收入之比。这里，“栖身单位的中等市场价钱”是指单位住房价钱的中值（Median），而“中等家庭年收入”则指居平易近家庭年收入的中值（Median）。正在美国等发财国度，积年这两个中值都有相当精确的统计数据，因此这些国度的房价收入比能够相当切确地测定。正在我国，这两个中值都没有统计数据，但国度统计局出书的《中国统计年鉴》统计有我国以及各省市各年度城镇居平易近家庭人均可安排收入的数据，以及通过生齿普查获得的我国及各省市家庭户均生齿的数据，如许我们就能够通过将两者相乘，获得我国及各省市城镇居平易近家庭平均年可安排收入的数据；同时相关权势巨子部分也统计、测算出了我国及各省市商品室第平均发卖价钱，以及商品室第平均单套发卖面积，如许我们就能够通过将两者相乘，获得我国及各省市城镇单位住房价钱的平均值；将这两个平均值相除，便获得房价收入比。这里，我们获得的房价收入比是两个平均值之比，而不是中值之比，似乎取国际的定义存正在误差，但因为我国(国外也一样)房价和居平易近收入的均值都同样地较着高于中值，因而如许得出的房价收入比不只素质上合适定义，现实中误差也较小，因而能够认为我国的房价收入比可以或许较为切确地测定。
当我们以房价收入比为基准，测度出了近年来和当前我国城市住房市场的泡沫程度后，租售比、空置率、投资购房取自住购房之比以及房地财产利润率等业界和学术界凡是采用的其他目标的查询拜访和计较成果便可视为来自分歧视角的彼此映证的佐证。通过房价收入比目标以及这些目标的佐证，我们不难发觉，是大量投契行为形成了当前我国城市住房市场的高房价泡沫。
笔者查询拜访发觉，我国绝大部门城镇的绝大部门炊庭申请的按揭贷款的还款体例是“等额本息法”，所谓“等额本息法”的还款体例是，银行把按揭贷款的本金总额（等于房价减去首付款）取按揭期间的利钱总额相加，然后平均分摊到期间的每个月中，如许按揭贷款申请人即还款人每个月偿付给银行一笔固定金额即所谓固定月供。按照这一客不雅现实，我们就能够笼统、建立出一个模子，以此计较我国城镇住房房价收入比的合理上限。
以上国外研究文献极具意义和自创价值，但因为国情分歧（特别是美国住房市场泡沫次要来自次级贷款的众多）因此无法对怀抱我国住房市场泡沫供给现成的谜底或参照，其研究方式和结论也不克不及照搬。
本文论证了，正在我国当前国情下怀抱住房市场泡沫程度的间接、精确目标是房价收入比；建立了怀抱我国房价收入比合理上限的模子，并基于我国当前城镇居平易近平均消费倾向、按揭贷款利率程度，以及按揭贷款占从导地位的刻日和首付款比例区间，推导出当前我国城市居平易近理论上能承受的房价收入比的合理上限约正在4.38-6.78倍之间，无论若何不该跨越7倍。接着，本文按照权势巨子的统计数据，计较出了近年来和当前我国次要大中城市现实的房价收入比，使用住房房价收入比合理上限的尺度来怀抱，得出近年来我国城市住房市场总体存正在泡沫、部门城市泡沫较大，出格是当前我国城市住房市场泡沫很是显著、部门一线城市泡沫惊人、包含庞大金融风险的结论。正在此根本上，本文提出了适度挤压住房市场泡沫的政策。
近年来，国内一些学者对我国房地产市场包罗住房市场泡沫展开了阐发（王子明，2002；谢经荣等，2002；曹振良等，2003；袁志刚等，2004；李国柱，2004；周京奎，2004；肖永培、沈韶华，2004；包华，2005；徐滇庆，2006；李木祥，2007；进等，2007；吴地宝等，2007；任宏等，2008；等等)。这些研究文献都有相当好的参考价值，但都不克不及可操做性地对我国住房市场泡沫进行怀抱。一些学者建立理论模子，试图切磋测度房地产泡沫和非泡沫的方式，但测度房地产泡沫坚苦正正在于本身无法确定房地产根本性价钱的一般值或区间，然根本性价钱不找到，泡沫即对根本性价钱的非平稳性偏离的测度就是一句废话；而测度房地产非泡沫，麻烦起首又正在于难以正在实践中区分理易者和噪声买卖者。更多学者倾向于采用目标法（用若干目标别离怀抱然后彼此印证）或建立预警目标系统法来判断住房市场泡沫。但目标法操做上的坚苦正在于,若何令人信服地确认这些目标或至多此中某个目标的一般值或区间；而建立预警目标系统法的前提,则更是必需令人信服地确认所有这些目标的一般值或区间。
令人深感忧愁。房价收入比能够用来考量我国住房市场泡沫引致的金融风险。注（4）： 各城市人均年可安排收入为推总数据，泡沫达130%以上；此中更多收入低于必然程度的家庭申请了按揭贷款后。
由表5可见，2009年3季度我国35 个沉点城市中，大都城市房价收入比力之2008年有显著上升；并且我们还能够计较出平均房价收入比为12.99，同样比2008年有大幅度上升。
我们还应地认识到，跟着我国2009年P“保八”成功，经济进入上行通道，人们通缩预期上升，很可能从2010年起利率将逐渐上调。一旦如斯，则居平易近理论上能承受的房价收入比上限还会下降，响应地，房价泡沫还将更大，金融风险还将更大。我们该当对此保有高度的。
可见，房价收入比这一目标做为住房市场泡沫程度的怀抱目标,是数据可获得因此可操做的，理论上也是有根据的。不只如斯,接下来我们还将论证, 这种目标的合理值或区间是理论上可确定的。
既然我们颠末合理怀抱，得出了当前我国城市住房市场泡沫显著、金融风险庞大的结论，那么我们就该当勇往直前地使用各类信贷政策、地盘政策和财务、税收等政策来挤压泡沫。不外我们还应认识到：我们挤压住房市场泡沫，决不克不及不切现实地希望住房价钱大幅度暴跌，由于暴跌可能激发金融危机。来自央行的统计材料显示，截至2009年9月底，我国全数银行业金融机构（次要是贸易银行）资产总额为66.6万亿元，贷款总额为39.3万亿元，贸易性房地产贷款余额6.81万亿元，此中购房贷款余额为4.35万亿元，房地产开辟贷款余额2.47万亿元。如许，可算得购房贷款余额占金融机构全数贷款余额的11.14%，占金融机构全数资产的6.57%。这意味，正在首付款为20%环境下，若房价下跌20%以上，则银行按揭贷款起头亏蚀本金；若房价再下跌20%（总共下跌40%），则导致全数金融机构整个资产吃亏1.31%。但我们晓得，近年来我国整个银行业金融机构税后资产利润率（ROA）平均还不到这个程度，这便意味，若全国房价平均下跌40%，则我国银行系统（税后）将吃亏（这尚未考虑房地产开辟贷款构成的银行坏帐丧失），这对我国整个金融系统而言，是灾难性的。因而当前我们只能恰当压缩房价泡沫，恰当压缩之后，再以政策手段来连结住房价钱一段期间的相对不变，以逐步婚配我国城市居平易近不竭增加的收入程度。
更主要的是,泡沫越大，此中10个城市房价收入比正在16倍以上，若是房价收入比过高，令人！
2009年3 月以来，全国70个大中城市衡宇发卖价钱环比从头起头上涨，并且涨幅逐月加大；到三季度，全国已有深圳、、上海、广州、杭州、宁波、厦门7个城市住房均价跨越万元/平方米，此中深圳市住房均价更是跨越2万元/平方米。当此之时，社会人士纷纷疾呼“房价太高，难以承受”，“房价泡沫太大，场合排场严峻”。然而，也不乏学术界和业界人士当前我国住房价钱不高，没有什么泡沫。
本文论证了，正在我国当前国情下，怀抱住房市场泡沫程度的间接、精确目标是房价收入比；建立了怀抱我国房价收入比合理上限的模子，并基于我国当前按揭贷款的利率程度，以及按揭贷款占从导地位的刻日和首付款比例区间，推导出当前我国城市居平易近理论上能承受的房价收入比的合理上限无论若何不该跨越7倍。接着，本文按照权势巨子的统计数据，计较出了近年来和当前我国35 个次要大中城市现实的房价收入比，使用住房房价收入比合理上限的尺度来怀抱，得出近年来我国城市住房市场总体存正在泡沫、部门城市泡沫较大，出格是当前我国城市住房市场泡沫十分显著、部门一线城市泡沫惊人、包含庞大金融风险的结论。
国外学术界对泡沫和的正式研究曾经至多有100多年汗青了，但持久以来根基上限于定性的、曲不雅的、描述性的研究。20世纪70年代起头，国外学术界使用数理经济理论取方式和计量经济理论取方式对资产泡沫逐渐展开了深切阐发。Shiller（1978）、Blanchard(1979)、Blanchard and Watson（1982)使用预期模子，切磋了投契泡沫分裂和从头起头问题；Tirole (1982、1985) 、Weil (1987、1989)以及Blanchard和Fisher(1989) 别离正在一般平衡阐发和局部平衡框架下，切磋了投契泡沫、膨缩和破灭的机理。90年代当前，研究进一步细化，很多学者别离通过建立持续时间和离散时间的无限期界、界模子，以及使用博弈论和消息经济学道理，研究了泡沫的起因和生成机理（Allen and Gorton,1993；Flood and Garber,1994；Allen and Gale,2000；Allen and Gale,2002；等等），还有不少学者从行为金融学的角度切磋了泡沫的构成机理（Scharfstein and Stein，1990；Shefrin and Statman,1994；Christie and Huang,1995；等等）。很多学者还使用现代经济计量方式，对泡沫进行了研究（Hamilton,1986：West,1987；Froot and Obstfeld,1991；McQueen and Thorley,1994；Hong and Stein,2002；等等）。以上这些理论和的研究绝大大都是针对一般意义上的泡沫和金融市场特别是股票市场上的泡沫。进入21世纪以来，美国住房价钱泡沫逐步膨缩，及至发生了次贷危机，响应地，也出现了不少切磋美国房价泡沫的文献。Case and Shiller(2004)曾使用他们本人于80年代末建立的房价指数，详尽地研究过自1985年以来美国住房价钱的泡沫，他们认为，能够用房价外收入比、按揭贷款利率、衡宇开工率以及就业人数（赋闲率）等要素来调查以往房价能否存正在泡沫，来预测此后的房价走势；Gallin (2004)调查了美国1970年第1季度到2003年第4季度的相关时间系列数据，得出的结论是租售比是估量住房市场价钱能否一般的器；Brunnermeier and Julliard（2008）使用时间系列方式调查了住房租售比目标，通过度解住房租售比的分量和风险溢价分量，发觉存正在房价泡沫；Goodman and Thibodeau(2008)次要通过数理阐发取阐发的连系，调查了美国1999-2005年房价上升率取经调整的住房供给弹性间的关系，得出了2000年当前，美国住房价钱不克不及由根本性要素注释而应归因于投契要素，因此2000年当前，美国住房市场存正在越来越大的投契泡沫的结论；Hott and Monnin(2008)使用本人建立的房钱模子（基于租房取买房之间的非套利前提）和供求模子这两个模子来估价了美国、英国和荷兰等国的住房的根本价钱，并以此取现实察看到的房价比拟，由此这些国度存正在住房价钱泡沫。Iv, Little and Vandell(2008)用方式调查了美国近年来房价及影响要素，发觉正在2003年以前，美国的住房价钱根基一般，没有什么泡沫。但2003年当前，房价起头不克不及以一些根本性要素注释，而取次级按揭贷款（Subprime Mortgage）亲近相关，是轨制性要素导致次级贷款众多，进而导致了房价泡沫的不竭放大。
